サラリーマンに聞いてみた

不動産をサラリーマンの副業として始める方法と収入見込み

サラリーマンの方が副業をしたくても、本業が忙しくてなかなか時間が作れなかったり、会社で副業が禁止されていたりする方は多くいらっしゃいます。そんな状況でも実施できるのが不動産投資です。

不動産投資は物件を購入した後は不労所得となりますので忙しくても関係ありませんし、会社にも認められるケースが多いです。

しかし実際に不動産投資はどのくらい稼げるのか、どうやって始めたら良いのか?今回は不動産投資を実際に行なっているSさんに話を聞いてきました。

私が不動産投資を始めたきっかけ

私は29歳男、現役で看護師をしてます。この仕事を始めてから5年目を迎えました。看護師は基本的に肉体労働です。社会人2年目に入る頃に、「本当にこのまま看護師として定年を迎えるまで働き続けることができるのだろうか。」と考えるようになりました。

今はまだ体力もありますし、元気なので収入が途切れる心配はありません。しかし、この先自分に何かあって収入が0になってしまったらどうしようという不安は心の隅にずっとありました。

私は家族もいるので、もし私が働けなくなったら奥さんの収入のみで生活していくことになるからです。そんな不安を抱えている時に不動産投資に出会い、現在副業として大家さん業をしています。

不動産投資ってどのくらい稼げるの?

実際に不動産投資を始めるとどのくらいの収入が得られるのでしょうか?このような疑問に私の経験談を通してお話ししたいと思います。

ただし、不動産投資にも様々な手法があって高利回りを目指す投資や、建物を短期で売買してドカンとキャピタルゲインを狙うなどの方法もあります。私が紹介するものはいろいろな種類の一つだと思って聞いてください。

不動産プロフィール/区分所有
場所・・・福岡県福岡市東区
築年数・・・16年
構造・・・RC
間取り・・・4LDK/3面バルコニー付き
規模・・・10階建9階部分
床面積・・・73.331m²
入居者・・・購入前から入居している
駐車場・・・共同(空き有)
購入金額
購入金額・・・2030万円/フルローンのため頭金なし/35年返済予定
家賃収入・・・9万8,000円
ローン返済・・・6万9,000円
管理費・・・1万1,000円
修繕積立金・・・1万4,570円

物件によっては、月々5,000円から1万円手出しが必要な物件等もありました。しかし、手出しをしながら返済することは選択肢に入れなかったため、家賃収入の範囲内でローンも返済できる不動産を選びました。

そのため、私の物件は投資開始した段階から約500円/月の利益を出していたので、マイナスになったことはありません。

また、不動産で得られる収入はこれだけではありません。後に説明しますが、不動産投資の旨味でもある「節税」の部分です。節税によるメリットも利益として加味することができます。

不動産を購入してからは何かすることはあるの?

このように不動産収入を得ている私ですが、物件の購入後は何かしていることはあるのか気になる部分かと思います。物件購入後に行っていることは以下の通りです。

  • 不動産取得税の納付(購入後1回のみ)
  • 固定資産税の支払い(一括or分割)
  • 確定申告の手続き(年1回)
  • 通帳記帳を行い家賃の入金やローンの返済・管理費の引き落としが行われているのか確認(月1回)
  • 半年〜1年ごとにマンションの議事録や重要事項説明書・理事会の案内が送られてくるので、内容の確認(所有している不動産が近くにあれば出席しますが、現在他県に住んでいるため議長に委任しています。)

以上が主に行っていることです。実際1ヶ月に不動産に割いている時間は1時間未満だと思います。このように、物件を購入してしまえばあとはほどんど収入を得るために時間を割く必要がありません。

不動産投資ってどのようにして始めればいいの?

不動産投資を始めたい!そう思った時、一体何からすればいいのか分からないですよね。そんなあなたに購入までの流れをお話ししていきたいと思います。

物件を探す

まずは物件を探すことからなのですが、素人の私が一から探すのは正直無理だなと思い、すでに投資をしている方に相談して信頼できる不動産会社を紹介してもらいました。

不動産の探し方は沢山あります。周りに相談できる人がいないという人は、「ネットやチラシなどの広告」「地元の不動産会社に訪問する」「不動産のセミナーに参加する」などいろいろなアプローチがあるので話を聞きに行ってみるのもオススメです。

不動産を普段から扱っている方がどのような物件を紹介してくれるのかを見られるいい機会です。また、本・インターネットなんでもいいのでいい物件の条件などある程度知識を頭に入れておきましょう。

ただし私の場合は、信頼筋からの紹介だった不動産会社だったので、気持ち的にまかせてしまっている部分があったなと反省しております。そこで、私があの時に知っておくべきだったなという内容も含めて、いい物件の探し方をこれから購入する方にお伝えしたいと思います。

不動産の方に物件を紹介してもらったら、以下の部分に注目してみてください。

立地

不動産投資は立地が全てだという人もいるくらい重要です。ニーズの高い立地はどんなものがあると思いますか?一般的に言われているように、

  • 都市の中心部
  • 商業施設やコンビニ・銀行・病院などのインフラが整っている
  • 交通手段(バス停・駅)が徒歩圏内にある
  • 治安

などは見る必要があります。購入する前に、建物と周辺の環境はチェックしましょう。また、最近ではグーグルマップがかなり役に立ちます。実際の街の写真を見ながら物件の周囲に何があるのかなど確認してみましょう。

同時に、その地域の人口動態・世帯数・年齢構成などを調べてください。ネットで検索すれば、市や区が出しているデータを簡単に見ることができます。見るとわかるのですが、土地によって様々な特色があります。

例えば、各主要都市では20代後半から40代前半が多く比較的若い人が住んでいて、企業も多いのでサラリーマンやOLさんが多いです。そのため、比較的単身用のワンルームマンションが人気だったりします。

また中心地から少し離れたところでは、30代後半以降の年齢層が多い印象です。家族も増えファミリータイプの物件が需要があります。ファミリータイプだと駐車場はあるのか、無かったとしても周辺の貸し駐車場の有無も見るポイントです。

これはおおよそなので郊外に大学があったり、都心でも小学校の近くだったりと状況によっても年齢層や単身・世帯持ちなのかは変わってきます。

ですが、ある程度その土地柄がわかってくるので不動産の物件を選ぶ際のヒントになりますよね。もし見たけれど分からないと言う方は、不動産屋さんにその土地柄を聞くのもオススメです。

土地

検討している物件の土地はどのようなものですか?地方では少ないかもしれませんが、主要都市では小さい土地も利用して所狭しと建物が並んでいます。例えば、

  • 旗竿地(竿についた旗のような形の土地)
  • L字型
  • 三角型
  • 斜傾地

などのいわゆる不整形地は、比較的土地の評価が低いです。

将来修繕・解体などの際に、道幅が狭く重機が入れず人の手で資材を運ぶことになると人件費がかかってしまうことが考えられます。やはり人気があるのは、四角形の利用しやすい整形地になります。

また、将来的に地価の値上がりが予想される土地もチェックしたいところです。ここ数年で商業施設が増えてきている・都市再開発予定地は土地の値段が上がる可能性もあります。初めは難しいですが、普段から情報を集める癖をつけましょう。

物件の情報を確認する

気になる物件が見つかったら、間取りなどはもちろんですが、確認していただきたいことがあります。

相場物件価格

これは、ネットでもおおよそ調べることができるので事前に確認しておきましょう。売主に価格交渉する際や、将来売却する時のシュミレーション時にも役立ちます。

相場家賃

周囲の同じ間取りの物件が、いくら家賃を取っているのか調べてみましょう。検討している物件が無理な家賃設定をしていないか、逆に安すぎていないかを知る目安になります。

構造

構造の種類もいくつかあります。木造・鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC)・軽量/重量鉄骨造などです。それぞれ、耐用年数・建築費用・利回りに関係してきます。

ほとんどの場合、紹介してくれる不動産会社側が物件のプロフィールを作成しており、その中に記載されているのでチェックしましょう。

グロス/ネット

聞きなれない言葉かもしれません。グロスは表面利回りと言って、単純に家賃収入を物件価格で割ったものです。

ネットは家賃収入以外に、物件を所有するにあたってかかる費用やローンなども含めての利回りのことです。

詳しくは割愛しますが、グロスは簡単に計算できるため不動産会社はこちらを提示することが多いですが、実際ネットで計算すると利回りがかなり低かった!ということも。購入前に一度計算して、実質利回りを把握しましょう。

長期修繕計画書

私はこの存在を知らず、購入して2年目で給水管修繕があり専用部分は実費かもしれない!という状況がありました。正直、焦りました。

修繕積立金でほとんどの修理はまかないます。今回は、給水管を総取替えするかもしれずその場合費用がかかりすぎるため、共有部分は修繕積立金・専用部分は実費でという案が出たのです。結果は、劣化防止の装置を付けることになったためこの問題は収束しました。

事前に劣化する年数がわかっているものに関しては、修繕計画が組んであります。あなたが検討してる建物は今後大規模な修繕計画があるでしょうか?

その際、実費がかかりそうかはなかなか投資初心者には分かりづらいところがあります。心配だという方は、不動産屋さんに相談してみてください。

入居者の有無

すでに入居者がいるのであれば、貸付の手間が省けます。入居者がいなくても、すぐに入居者がつけば購入後すぐ退去される等の心配がありません。どちらにしても知っておいて損はないでしょう。

引き継ぎ事項の有無

土地・建物の欠損や入居者の滞納など今後トラブルにつながりそうな事前にわかっている情報がないか確認してください。物件選びの判断材料になります。

実際に物件を見に行く

立地の項目でもあげましたが、実際に足を運んで物件を見に行きましょう。写真では分からない建物の雰囲気や、エントランスの様子・清掃が行き届いているかなどチェックできます。

不動産投資用のローン審査をしてもらう

購入意欲が固まったら早い段階で、ローン審査を行ってください。不動産会社によっては、物件を決める前でもローン審査を勧めるところもあるくらいです。

どんなにいい物件を見つけても、必要な金額融資が下りなかったら購入できないですよね。おおよその目安は不動産会社が出してくれることもありますが、目安でしかありません。早めに必要な書類を揃え審査をしてもらいましょう。金融機関はその不動産会社と相性もありますので、どの金融機関がいいのか聞いてみるのもいいかもしれません。

また、不動産購入は物件の価格以外にも登記費用・印紙税・不動産取得税などかかってきます。その費用を実費で出すのかローンの費用から負担するのかも検討して、いくらの融資が必要か話し合いましょう。

契約完了

購入したい不動産が決まったら、売買契約書を交わし物件の引き渡しを行います。契約書には、見たこともない難しい言葉が並んでいます。

私も、分からないことが多すぎて恥を捨てて質問しまくりました。分かりやすく説明してくれますが、理解ができなかった時は遠慮せずに質問することをお勧めします。

売買契約書・重要事項説明書などの書類は不動産会社が用意してくれます。

これが、不動産を購入するまでの一連の流れです。

不動産投資のメリットデメリット

不動産投資のメリット
  • 手出し金は少なくても良い
  • 所得税・住民税の節税
  • 死亡保険変わり
  • 働かなくても収入が入ってくる

手出し金は少なくても良い

もちろん手出し金が必要になる物件もありますが、手出し金がなくても良い、もしくは少ない金額であっても1,000万円の物件を手に入れることも可能です。

所得税・住民税の節税

不動産投資は、ローンの金利・減価償却費・固定資産税・不動産投資関係の出費を必要経費として差し引かれ、所得税・住民税の節税ができます。

死亡保険の代わり

不動産をローンで購入するときは、「団体信用生命保険」というものに加入します。これは、ローンの名義人が死亡・高度障害になった場合実質ローンの支払いをする必要がなくなるというものです。その分の金額が収入として入ってきます。

働かなくても収入が入ってくる

メリットの中で一番お伝えしたいことはここです。ビジネス・株・FXで収入を得ようとすると、集客・商品作り・販売・レートの確認・情報収集など時間をかける必要があります。

実際私も副業としてビジネスや株取り引きを選択肢に入れていましたが、正直無理だと思いました。最初にもお話ししましたが、フルで働いているため圧倒的に作業できる時間がありません。不動産投資はそんな忙しいサラリーマンにも始めやすい投資商品です。

なぜなら、購入時の手続きなどを済ませてしまえばあとは勝手にお金が振り込まれますし、物件で必要なことがあれば管理会社が変わりに対応してくれるからです。

購入してから何かすることはあるの?の項目でお伝えした内容さえこなせば、あとは勝手にキャッシュフローが回る仕組みになっています。時間のないサラリーマンの強い味方になってくれます。

不動産投資のデメリット
  • 建物の劣化
  • 売却のタイミングによっては残債が残る
  • 空室のリスク
  • 金利上昇のリスク

建物の劣化

不動産も「物」ですから、時間とともに劣化や壊れてしまうことがあります。そのために、建物全体で修理するときのために「修繕積立金」として積み立てを行っています。

これは、建物の外壁やエントランス・エレベーター・給水管等の共有部分の劣化や故障の修理費用に充てられます。

ただし、所有している部屋の中で起こった故障(ドア・浴槽・インターホン等)は入居者の故意でない限りオーナーが修理費を負担することになります。

売却のタイミングによっては残債が残る

売却を考えたときに、不動産価値が落ちているタイミングや返済金額によっては残債が残ってしまうことがあります。

もちろん残債が残ってしまえば、手出しで支払わなければなりません。購入時から売却するときのことも考えておく必要があります。

空室のリスク

空室になってもすぐに次の入居者が見つかれば問題ありません。しかし、すぐに借り手が見つからなければ賃貸収入が入ってこない期間が発生します。

その場合、オーナーである私たちが支払う必要があります。家計を圧迫してしまいローンの返済が厳しくなってしまうというケースもあるので、それも視野に入れておきましょう。

金利上昇のリスク

現在、アベノミクスの政策によりマイナス金利が導入されています。その影響で、私たち一般人や企業も金融機関から低金利でお金を借りやすくなりました。

この政策は日本の景気を回復させるための劇薬だと言われ、安倍総理自身も「ずっとやっていいとは全く思っていない。私の任期のうちにやり遂げたい。」という意向を示しました。(2018/9/14)

そのため、マイナス金利解消後に金融緩和を正常化させた場合、現在組んでいるローンの金利も変動し現在よりも上昇してしまう可能性もあるのです。

まとめ

以上が実際に不動産投資を行った私の経験談です。いかがでしたか?始めるまでは本当に収入を得ることが可能か、投資を始めたらどんなことをする必要があるのかなど不安がいっぱいだと思います。

この記事を通してその不安が少しでも軽減できたら幸いです。不動産投資は、サラリーマンをしながらでも時間を取られることなく副業できます。一度検討してみてはいかがでしょうか?